آیا می دانید مشارکت در ساخت چیست؟ در واقع ساخت و ساز مشارکتی به قراردادی گفته می شود که بین مالک یک ساختمان فرسوده یا زمین بلا استفاده با سازنده منعقد می شود. اما آیا با انواع ساخت و ساز مشارکتی و باید ها و نباید های آن آشنا هستید؟ این نوع قرارداد ها مستلزم رعایت یک سری قوانین برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی هستند. با ما همراه باشید تا از صفر تا صد قوانین ساخت و ساز مشارکتی را برای شما شرح دهیم:
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مرتبط با حوزه ساخت و ساز به شمار می رود. گاهی مالک توانایی پرداخت هزینه های ساخت و ساز یا نوسازی ملک خود را ندارد. در نتیجه به منظور کاهش هزینه ها، ملک یا زمین خود را در اختیار یک سازنده قرار می دهد. سازنده هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را بر عهده می گیرد و در نهایت تقسیم واحدهای آپارتمانی انجام می شود.
بنابراین قرارداد مشارکت در ساخت به سرمایه گذاری مشترکی گفته می شود که بین دو یا چند شخص به منظور ساخت و ساز منعقد می شود. بر اساس قوانین ساخت و ساز مشارکتی، مالک از خدمات شرکت پیمانکاری بهره مند می شود و در نهایت درصدی از سود پروژه را به سازنده می دهد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بر اساس قوانین عبارتند از:
- در برخی موارد ممکن است یک نفر به عنوان مالک زمین را ارائه نماید و دیگری به عنوان سازنده یا پیمانکار ساختمان، هزینه های اجرای پروژه را بر عهده گیرد. معمولا در این نوع قرارداد، صحبتی از قیمت زمین به میان نمی آید و سازنده موظف می شود ساختمان با کیفیت قابل قبول را در موعد مقرر تحویل دهد. پس از اجرای پروژه، مالک و سازنده با یکدیگر شریک خواهند بود.
- نوع دیگر قرارداد مشارکت در ساخت به صورت مرحله ای اجرا می شود. بدین صورت که مالک و سازنده توافق می کنند تا پس از اجرای هر بخش از پروژه، سهمی از ملک به سازنده منتقل شود. بنابراین مالک باید بعد از انجام کار، برای تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
- و اما یکی دیگر از انواع قرارداد ساخت و ساز مشارکتی، توافق بین سازنده و مالک می باشد. در واقع اگر ساخت و ساز به مرحله مشخصی برسد، مالک زمین باید به سازنده وکالتی بدهد. این وکالت به منظور انتقال سهم سازنده است و او می تواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- گاهی ممکن است بر اساس توافق طرفین، سه دانگ از ملک در همان ابتدای پروژه به سازنده منتقل شود. سپس فرایند ساخت و ساز آغاز می گردد.
قوانین مشارکت در ساخت
همانطور که گفتیم، مشارکت در ساخت به معنای همکاری مشترک بین مالک و سازنده برای ساخت یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری می باشد. این همکاری بر اساس توافق طرفین می تواند به صورت شراکت در سود و زیان، مالکیت مشترک، تقسیم کار و غیره انجام شود.
پروژه های مشارکتی باید بر اساس یک قرارداد کاملا شفاف و قانونی انجام شوند. عدم آگاهی در رابطه با قوانین مشارکت در ساخت و ساز می تواند عواقب ناخوشایندی برای طرفین معامله به همراه داشته باشد. در واقع یکی از بیشترین دعاوی مطرح شده در دادگستری به دلیل اختلافات ناشی از این نوع قراردادها می باشد. بنابراین بایستی این قرارداد با دقت کامل تنظیم شود و تعهدات و حقوق طرفین در آن ذکر گردد.
قوانین ساخت و ساز مشارکتی در هر کشور توسط نهاد مربوطه تعیین می گردد. این قوانین شامل مواردی نظیر تعیین مسئولیت های حقوقی و مالی، تعیین تعداد شرکای مجاز، شرکت های ساختمانی و غیره می شود. به طور کلی، قوانین مشارکت در ساخت عبارتند از:
- قانون تعیین شرایط شراکت در ساخت و ساز ( اغلب کشورها)
- قانون حقوقی به منظور صدور قرارداد مشارکت در ساخت و ساز (اغلب کشورها)
- قانون حقوقی یا عرفی مرتبط با اجرای قرارداد که شامل قوانین مربوط به حل اختلافات و تعیین مسئولیت های حقوقی می شود.
- قوانین مالیاتی برای محاسبه مالیات در پروژه های ساخت و ساز مشارکتی
اما در کشور ایران، قوانین مشارکت در ساخت شامل تعیین تعداد شرکا در پروژه، تعهدات شرکا و حقوق آن ها، تعهدات بدهی و حقوق همسازی و چگونگی تصمیم گیری درباره اجرای پروژه می باشد. از این رو، قوانین ساخت و ساز مشارکتی در ایران عبارتند از:
- قانون تعیین شرایط شراکت
- قانون جذب سرمایه گذار خارجی
- قانون اجرای اسناد رسمی و دفتری
- قانون مالیات بر ارزش افزوده
- قانون اجرایی دادگاه ها
در واقع این مقررات از پیش تعیین شده، می تواند از بروز اختلاف و درگیری بین شرکا جلوگیری کند و ساخت و ساز مشارکتی موفق را رقم بزند. بنابراین تنظیم قراردادی معتبر با توجه به قوانین ساخت و ساز مشارکتی از اهمیت بالایی برخوردار است. در این نوع قرارداد، هر یک از طرفین تنها به شرط حق فسخ ذکر شده در متن قرارداد می توانند معامله را فسخ کنند.
شرایط مشارکت در ساخت
همانطور که گفتیم، مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد بین مالک یک ساختمان فرسوده یا زمین بدون استفاده با سازنده است. مالک سرمایه خود را ارائه می کند و سازنده در ازای آن موظف به پرداخت هزینه های اجرای پروژه خواهد بود. سهم هر یک از طرفین، زمان تحویل، حق فسخ، ضمانت اجرایی، شروط ضمن عقد و غیره به صورت توافقی در متن قرارداد ذکر می شود.
در پایان کار، مالک به خانه ای نوساز دست می یابد و سازنده نیز سود قابل توجهی دریافت خواهد کرد. این نوع قرارداد در ظاهر به نظر ساده می آید ولی هر گونه خطا می تواند باعث ضرر و زیان مالی زیادی برای هر یک از طرفین شود. بنابراین بهتر است برای تنظیم این نوع قرارداد های مشارکتی نزد افراد متخصص در این زمینه و یا دفاتر اسناد رسمی بروید. در ادامه به برخی از شرایط و قوانین ساخت و ساز مشارکتی اشاره می کنیم:
- هزینه های اجرای پروژه در شهرها و مناطق مختلف با یکدیگر متفاوت خواهد بود.
- برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید قبل از هر چیز برای ارزش گذاری ملک و ارزش نهایی پروژه اقدام کنید. این کار را باید به افراد خبره در این زمینه واگذار کنید. چرا که تعیین ارزش ملک و میزان سود نهایی با فرمول های خاصی انجام می شود.
- باید قبل از شروع نوسازی ملک، سازنده مبلغی را به مالک پرداخت کند. زیرا مالک باید در طول فرایند نوسازی، مکانی برای سکونت تهیه نماید.
- یکی از مهم ترین شرایط قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین حقوق و تعهدات هر یک از طرفین معامله است. بنابراین باید به طور کامل در متن قرارداد به این مسئله پرداخته شود.
- بهتر است در ساخت و ساز مشارکتی، برای تضمین از چک های معتبر بانکی به جای سفته استفاده شود. این مسئله می تواند از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
- در صورت انعقاد قرارداد با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید ابتدا اعتبار آن به طور کامل سنجیده شود. سپس لازم است که از مهر و امضای رسمی شرکت در قرارداد استفاده گردد.
- در صورتی که هر یک از طرفین از تعهدات خود در هنگام اجرای پروژه خودداری کند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نکات مهم درباره مشارکت در ساخت و ساز
هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید یک سری نکات رعایت شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری گردد. به طور مثال باید مطمئن شوید که ملک سند رسمی داشته باشد. میزان سود و زیان یا مبالغ سرمایه گذاری باید به طور کامل تعیین شود. همچنین لازم است که یک طرفین قرارداد، تضمینی برای اجرای تعهدات خود ارائه کنند.
مالک باید تنها در صورت نیاز و برای اجرای امور اداری به صورت محدود به سازنده وکالت دهد. در ادامه به توضیح برخی از نکات مهم درباره مشارکت در ساخت و ساز اشاره می کنیم:
شراکت در ساخت و ساز با همسایه
این نوع شراکت می تواند به دو شکل انجام شود. گاهی همسایه ها در یک آپارتمان تصمیم به نوسازی و تخریب واحدها می گیرند. در برخی موارد نیز ممکن است همسایه های دو ملک جدا از هم که بین آن ها دیواری وجود دارد، تصمیم به نوسازی داشته باشند. این مورد معمولا در رابطه با سازه های کلنگی رخ می دهد.
در این صورت باید بین همسایه ها یک توافق نامه شراکت در ساخت امضا شود. در متن قرارداد مشارکت در ساخت باید به مواردی مانند سهم هر یک از طرفین، نمایندگان آن ها، میزان اختیارات و سایر قوانین مشارکت در ساخت اشاره شود تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
تعهدات مالک در ساخت و ساز مشارکتی
یکی از مهم ترین تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، تسلیم زمین به عنوان سرمایه خود به مجری طرح است. بنابراین تسلیم زمین یا ملک مورد معامله یکی از لوازم عقد مشارکت مدنی به شمار می رود. در صورتی که در قرارداد درباره لوازم زمین شرطی به میان نیاید، اذن در لوازم آن هم وجود دارد. از طرف دیگر، اگر در متن قراداد به زمان تحویل زمین به مجری طرح اشاره ای نشود، مالک موظف است زمین را به محض انعقاد قرارداد تسلیم کند.
تعهدات سازنده در ساخت و ساز مشارکتی
پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه، پرداخت هزینه های اداری پروژه و پرداخت هزینه ماهانه به مالک بابت اجاره بها از جمله تعهدات سازنده در ساخت و ساز مشارکتی هستند. در ضمن سازنده یا شرکت پیمانکاری باید وثیقه ملکی، سفته، ضمانت نامه بانکی و چک تضمین مشارکت در ساخت ارائه کند.
در واقع قراداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از پر چالش ترین قرارداد های ملکی به شمار می رود. بنابراین گاهی لازم است سازنده یک سری ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت ارائه کند. در ادامه به توضیح آن می پردازیم:
- تضمین سرمایه: تضمین سرمایه به منظور ادا کردن ضرر و زیان مالک ارائه می شود. بنابراین سازنده برای تعهد خود به ساخت و ساز و در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه، موظف به تضمین سرمایه می باشد.
- تضمین حسن انجام کار: بر اساس قوانین ساخت و ساز مشارکتی، باید به منظور تضمین حسن انجام کار، سهم سازنده تا اتمام پروژه در رهن مالک زمین یا بانک بماند. بنابراین اگر تخلفی از سوی سازنده در روند کار صورت بگیرد، مالک می تواند تضمین را برای جبران خسارت به نفع خود وصول نماید.
- تضمین خسارت تاخیر در اجرای پروژه: در صورتی که سازنده در اجرای تعهدات خود تاخیر داشته باشد، باید در ازای هر روز تاخیر به مالک خسارت بپردازد. بنابراین هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید برای خسارت تاخیر در اجرای پروژه، تضمینی ارائه کند.
مزایای مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت مزایای متعددی دارد و همین مسئله باعث رواج آن در سال های اخیر شده است. یکی از مزایای این نوع قراردادهای مشارکتی، ساخت بنایی استاندارد و مقاوم در برابر زلزله و سایر بلایای طبیعی است. از طرف دیگر، چنین قراردادهایی باعث زیبا سازی ساختمان ها و در نتیجه شهر می گردد. به طور کلی، مالک می تواند با صرفه جویی در زمان، هزینه ها و انرژی باعث افزایش ارزش ملک خود شود.
معایب ساخت و ساز مشارکتی
گاهی ممکن است به دلیل انتخاب پیمانکار نامناسب، مشکلاتی در حین ساخت و ساز مشارکتی رخ دهد. به طور مثال، یکی از معایب ساخت و ساز مشارکتی، تحویل ندادن واحد ها در موعد مقرر است. هر چند در صورت بروز چنین مشکلاتی می توان خسارتی از سازنده دریافت نمود و یا قرارداد را فسخ کرد.
یکی دیگر از معایب این نوع قرارداد ها، بروز اختلاف در هنگام تقسیم واحد ها می باشد. معمولا مالک و سازنده بر اساس سرمایه خود، درصدی از کل سهام ساختمان را شریک می شوند. اما این موضوع می تواند بر اساس قوانین ساخت و ساز مشارکتی و طبق توافق طرفین در متن قرارداد به گونه دیگری ذکر شود.
برای مشاوره رایگان با کارشناسان خبره ما در آهن هایپر و راهنمایی برای خرید با مناسب ترین قیمت با شماره زیر تماس بگیرید
۰۲۱-۷۲۰۲۵
